よくある質問

代表的なものは登記費用と管理費です。登記費用はドバイで物件価格の4%、アブダビでは2%が目安（ヤス島など免除施策のあるエリアもあります）。管理費は物件によりますが、70㎡クラスで年間40〜50万円程度です。なお、オフプラン物件では仲介手数料はかかりません。

UAE現地では個人の所得税がかかりません（2026年時点）。ただし日本にお住まいの方は、賃料収入の確定申告、売却時の譲渡所得、相続時の相続税など、日本側の税務が生じます。当社は税理士の知見を持つ創業者が監修しており、日本側の税務まで含めてご相談いただけます。

賃料収入などがあれば、原則として日本で申告が必要です。為替の扱いなど細かい論点もあります。これは一般的な説明で、結論は個人の状況により変わるため、具体的には専門家にご相談ください（当社でもサポートします）。

当社サイトの円表示は、各コンテンツの公表時点の為替レートで換算し、その時点を明記しています。たとえば「エミネンス・レポート 2026年上半期」と月次マーケットレポートは 1 AED = 44円（2026年7月9日時点）です。為替は常に動くため、過去に公表した分析を後から書き換えることはしません。なお半期・月次レポートの内部では、全ての月を同一レートで換算しています。月ごとに異なるレートを使うと、為替変動と市場変動が混ざって比較できなくなるためです。実際の送金レートは金融機関・タイミングにより異なります。

出典：各レポートの公表時点における市場実勢レート（当社確認）

→ マーケットレポート一覧

200万AED（約8,600万円）以上の不動産投資で、10年間有効・更新可能なUAEの長期居住ビザを申請できます。年収要件はなく、ご家族も対象にできます。制度改正により、オフプラン物件も政府登録の時点から申請可能になりました。取得手続きは当社がサポートします。

はい、物件の保有など一定の条件で維持できます。要件は変わることがあるため、最新の条件は個別にご案内します。

いいえ、年収ではなく「投資額」が基準です。UAEの不動産ゴールデンビザは、200万AED（約8,600万円）以上の不動産を取得することが条件で、年収や所得は問われません。2026年の制度改正で、オフプラン物件もOqood（DLD登録）の時点から申請できるようになりました。

スタジオや1ベッドルームタイプであれば、3,000万円台からご購入いただけます。完成前に購入する「オフプラン」物件では分割払いが使えるため、初期資金を抑えてスタートすることも可能です。ご予算に応じた候補は無料でご提案します。

オフプランの場合、予約金、頭金、工事進捗に応じた分割、引渡しという流れが一般的です。購入代金は政府承認のエスクロー口座で管理され、工事の進捗に応じてのみ使われる仕組みのため、買い手の資金が制度的に保護されています。

非居住者向けのローンは存在しますが、頭金が多めに必要になるなど条件があります。実際には現金やオフプランの分割払いを活用される方が多数派です。ご状況に応じて利用可否をご案内します。

提示価格そのものは下がっていません。表示価格を下げると既存購入者の資産価値を毀損し、次期フェーズの価格設定も崩れるため、デベロッパーにとって値引きは最後の手段です。代わりに条件面での譲歩が出やすくなっています。具体的には、支払いプランの後ろ倒し（引渡し後分割を厚くする）、DLD登記費用4%の一部または全部の負担、一定期間の利回り保証・家賃保証、複数戸取得時のバルク割引です。上半期の様子見で滞留した在庫を捌く必要があるためで、投資家には有利な局面です。

ご注意：保証利回りは販売価格に上乗せされている場合があります。「表面利回りの保証」と「手取り収益」は別物です。保証条項は期間・支払主体・免責事由・解除条件を契約書で必ず確認してください。当社では弁護士が条項を精査した上でご提案します。

出典：当社が2026年上半期〜7月上旬に実施した交渉・成約の実務経験に基づく観察（市場統計ではありません）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期／無料相談を申し込む

当社の直近1年・61件の成約データ（2026年6月時点の速報集計）では、平均購入金額は約1.30億円（300万AED）、中央値は約8,800万円でした。平均広さは約108㎡（32.8坪）、間取りは1BRが51%で最多、オフプラン比率は92%です。累計では約70件・約80億円（2026年7月時点・当社調べ）の実績があります。

ご注意：累計実績（約70件・約80億円）と平均購入像（直近1年・61件）は集計範囲が異なります。

出典：Eminence Luxe 自社確定取引データ（速報集計）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

ご予算と目的（利回り重視か、値上がり重視か）によって最適なエリアは変わります。ドバイ・アブダビの主要エリアの相場・想定利回り・特徴は、当社が運営する「ドバイ・アブダビ不動産戦略研究所」でデータ付きで比較でき、無料AI診断で条件に合う組み合わせを試算することもできます。

→ 研究所エリアガイド／無料AI診断（10秒）／研究所トップ

ドバイ土地局（DLD）の公式データによれば、2026年上半期の売買取引は85,998件・AED 286.43B（約12.6兆円）でした。これはドバイ史上2番目の上半期実績で、史上最高だった2025年上半期（AED 326.6B）比では▲12.3%です。5年前の2021年上半期（AED 61B）と比べれば、市場規模は約4.7倍になっています。

出典：Dubai Land Department 公式ポータル（売買・全物件種別、2026年7月9日取得・当社集計）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

市場全体の価格指数（Property Monitor Dubai City Index）は、開戦直後の3月にむしろ年間高値1,683 AED/sq ft をつけ、6月は1,639 AED/sq ft でした。調整幅はピーク比▲2.6%にとどまります。取引は一時停滞しましたが、投げ売りによる価格崩壊はどの指標にも観測されていません。

出典：Property Monitor Dubai City Index（2026年7月9日取得・当社集計）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

開戦直後の3月ではなく、2ヶ月遅れた5月です。5月は10,481件・1.30兆円と上半期の最少でした。有事の売買は「パニック売り」ではなく「様子見による意思決定の停止」として現れ、その影響が遅れて数字に出ます。6月は13,760件（前月比+31.3%）と反発しました。

出典：Dubai Land Department 公式ポータル（2026年7月9日取得・当社集計）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期／2026年6月マーケットレポート

2026年6月時点の住宅平均グロス利回りは6.58%です。高利回りエリアは Dubai Investments Park 9.34%、International City 8.79%、DAMAC Hills 2 8.71% など、庶民価格帯に集中しています。一方でPalm Jumeirahの戸建など高額帯は3%台です。なお6月は主要エリアの賃料が前月比マイナスに転じており、賃料上昇を前提にした利回り計算は保守的に見直すべき局面と考えています。

出典：Property Monitor Rental Yields / Rentals Index（2026年7月9日取得）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

直近12ヶ月で最も上昇したのはPalm Jumeirah Fronds（戸建）の+37.1%、次いでAl Jaddaf +35.5%、Living Legends +27.2%です。逆に下落したのはDubai Festival City ▲10.2%、Madinat Jumeirah Living ▲9.4%、Al Furjan（戸建）▲8.4%でした。上昇組は例外なく供給制約を持ち、下落組は例外なく供給増に直面しています。ブランドや立地の評判は供給圧力を打ち消しません。

出典：Property Monitor Dubai Sales Index（12ヶ月変化率、2026年7月9日取得）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

2026年6月の住宅売買に占めるオフプラン（Oqood登録）の比率は、件数ベースで74.9%でした（5月75.5%、年初来累計69.2%）。いま買われている物件の約4分の3は、2027年以降に引き渡される物件です。停戦後の回復を牽引しているのも完成物件ではなく新築予約です。

出典：Dubai Land Department / Property Monitor（2026年6月、当社集計）

→ 2026年6月マーケットレポート／2027年の供給パイプライン分析

AED/JPYは過去1年で39.05円から44.28円へ約+13.4%動きました（2025年7月1日→2026年6月30日）。ディルハムは米ドルペッグのため、AED建て資産を持つことは実質的にドル資産を持つことに近く、円資産に偏った投資家にとってはこの1年、「ドバイの値上がり」と「円安」の両輪が円建て評価額を押し上げました。ただし為替は逆風にもなります。「ドバイの相場観」と「円の相場観」は分けて持つべきです。

出典：exchange-rates.org（過去1年推移）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

政府公認ブローカー（ドバイRERA／アブダビADREC）を通すこと、資金はエスクロー口座で保全すること、政府登録（Oqood）を確認すること、売買契約書を専門家がチェックすること。これらでリスクを大きく下げられます。当社は国際弁護士が創業した両政府公認の仲介会社で、契約書の確認も日本語で対応します。

ドバイではエスクロー制度により、購入代金が工事の進み具合に応じて管理・保護される仕組みがあります。加えて、実績のある大手デベロッパーを選ぶことも大切です。リスクはゼロではありませんが、制度で守られています。

2026年2月28日に始まったイラン戦争は、4月7日の停戦成立を経て6月19日に全戦線での軍事行動終了を宣言する覚書が署名されました。7月に入ってもホルムズ海峡を巡る散発的な応酬は残っていますが、湾岸諸国が戦禍に巻き込まれる局面は終わったというのが大方の見方であり、当社も同じ認識です。開戦から停戦までの131日間、ドバイ市内で不動産取引・引き渡しが止まった日は一日もありませんでした。データが示したのは、地政学リスクは「価格を壊す要因」ではなく「意思決定を数ヶ月遅らせる要因」として作用したということです。

ご注意：将来の地政学リスクを予測するものではありません。

出典：JETROビジネス短信、Bloomberg、日本経済新聞、首相官邸発表／当社集計

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

市場全体が供給過剰になるとは限りませんが、特定エリアでは局所的な供給過剰が起こり得ます。2027年には70,537戸の引き渡しが計画されており、これは過去5年平均の35,531戸に対して約98%増です。ただし過去の完成率は低く、2022〜24年は174,000戸の計画に対し実際の引き渡しは97,000戸（56%）にとどまりました。供給が集中するのはJVC（2025〜27年で16,852戸）、Business Bay（10,127戸）、Azizi Venice（7,860戸）です。

ご注意：いずれも2025年時点で公表された予測です。2026年の実際の完成戸数は確定していません。

出典：Fitch Ratings／Morgan's International Realty「Dubai Residential Supply and Delivery Outlook 2025–2027」（2025年6月公表）

→ 2027年の供給パイプライン分析

2026年上半期時点で、暴落は観測されていません。Fitch Ratingsは2025年後半から2026年にかけて最大15%の価格調整を予測しましたが、実際のDubai City Indexの調整はピーク比▲2.6%にとどまっています。ただしFitchの予測対象・期間と当社が参照する指数は定義が異なるため、単純比較はできません。また、デベロッパー株の下落と実物不動産の取引価格はまったく別のメカニズムで動きます。「ドバイ不動産指数が下落」という見出しが、実際には株価指数を指している例が散見されます。判断の際は、必ずどの指標の話なのかを確認してください。

出典：Fitch Ratings／Property Monitor Dubai City Index（当社集計）

→ エミネンス・レポート 2026年上半期

入居者の募集、日常の管理、将来の売却まで当社が一貫してサポートします。日本にいながら運用を完結できる体制を整えていますので、現地に行けない方もご安心ください。

売却（出口）までサポートします。売りやすさ（流動性）はエリアや物件で差が出るため、購入の段階から「売りやすい物件」を選ぶことが大切です。

資産の保全・相続・税務の最適化などを目的に、法人で保有される方もいます。UAE法人の設立は当社（弁護士監修）がサポートします。メリットや費用はご状況によるため、個別にご相談ください。

日本・シンガポール・UAEの三法域で資格を持つ国際弁護士が創業し、ドバイ（DLD/RERA）・アブダビ（ADREC）両政府の公認を受けた仲介会社です。物件選びから契約・税務・ビザ・法人設立・運用・売却まで、日本語のワンストップでご対応します。

はい。ドバイ土地局（DLD）の公式ポータルとProperty Monitorの確定取引データを当社が直接集計し、半期ごとの「エミネンス・レポート」と月次の「マーケットレポート」として無料公開しています。加えて、当社の累計約70件・約80億円の確定取引データから、日本人投資家の平均購入像を開示しています。これは海外の市場レポートにも他社にも存在しない一次情報です。

出典：Eminence Luxe

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